Retenção Excessiva em Caso de Rescisão

Há muita desistência em promessas de compra e venda de imóveis comprados ainda na planta. Os motivos são os mais diversos, como falta de condições de continuar com o pagamento das prestação e/ou queda significativa do preço do imóvel, tornando desinteressante a continuidade do contrato.

É prática comum no mercado a inserção de cláusulas contratuais que permitem a retenção de porcentagens de 20, 30 e as vezes até 40% sobre os valores pagos, em caso de desistência dos consumidores. Tais previsões contratuais constituem cláusulas abusivas, passíveis de anulação, posto que trazem onerosidade excessiva ao consumidor em caso de desistência.

Nesse sentido, o Judiciário vem entendendo que a retenção máxima em tais casos não pode superar mais de 10% sobre os valores pagos.

Serviços:

Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Importâncias Pagas.

Caso o consumidor exerça a opção de desistir do contrato, a ele não poderá ser imputada mais de uma penalidade. A construtora pode reter percentual das parcelas pagas, em valor que não exceda 10% (dez por cento), desde que haja cláusula contratual expressa nesse sentido. Além disso, em regra, a comissão de corretagem é ônus da construtora, a não ser que o consumidor tenha sido alertado em sentido contrário e tenha concordado de forma expressa e antecipada em assumir esse encargo.

Jurisprudência:

CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO ANTECIPADA. DESISTÊNCIA. CULPA DA ADQUIRENTE. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. IMPERATIVIDADE. CLÁUSULA PENAL. LEGALIDADE. INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. EXCESSIVIDADE. REDUÇÃO. IMPERATIVIDADE.

1. Operada a rescisão do contrato por culpa da promitente compradora decorrente da desistência que manifestara quanto à ultimação do contratado, assiste-lhe o direito de ser contemplada com a repetição do que destinara à promitente vendedora enquanto vigera o avençado, abatido o equivalente à multa fixada para a hipótese de desfazimento antecipado do ajuste por culpa da adquirente, pois não pode ficar imune aos efeitos jurídicos derivados da inadimplência (CDC, art. 53).

2. Rescindida a promessa de compra e venda antes da conclusão e entrega do imóvel negociado e não tendo a construtora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, a multa rescisória avençada em percentual incidente sobre o valor do contrato afigura-se onerosa e abusiva por vilipendiar a comutatividade do contrato e, desvirtuando-se da sua destinação, transmudar-se em fonte de incremento patrimonial indevido, legitimando que seja revisada de ofício e fixada em 10% (dez por cento) do valor das prestações pagas pela adquirente.

3. A modulação dos efeitos da rescisão da promessa de compra e venda por ter emergido do inadimplemento culposo da promissária adquirente consubstancia simples conseqüência do desfazimento do negócio, estando debitado ao Juiz o dever de, aferindo a excessidade da cláusula penal, revê-la até mesmo de ofício, pois, afinado com os princípios da boa-fé objetiva e com a função social do contrato que qualificam-se como nortes da novel codificação, o novel legislador civil estabelecera a mitigação da cláusula penal como medida imperativa, e não como faculdade ou possibilidade (NCC, art. 413).

4. Apelação conhecida e improvida. Unânime. (Acórdão n.407659, 20080110287138APC, Relator: TEÓFILO CAETANO, Revisor: SÉRGIO ROCHA, 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 10/02/2010, Publicado no DJE: 08/03/2010. Pág.: 162)

Quando o consumidor, imotivadamente, simplesmente desiste do contrato de compra e venda de imóvel firmado com a construtora, esta tem o direito de reter um percentual das parcelas pagas em valor que não exceda a 10% (dez por cento), sob pena de restar configurado enriquecimento ilícito.

CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. DESISTÊNCIA. PROMITENTE COMPRADOR. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO. CLÁUSULA PENAL. NECESSIDADE. LIMITAÇÃO. VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO. ARRAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. APLICAÇÃO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

1. Inadmissível a cumulação de duas sanções para a mesma hipótese, vale dizer, a restituição do valor pago a título de arras e a incidência de multa sobre a quantia a ser restituída ao promitente comprador, em caso de rescisão do contrato, sob pena de configurar bis in idem.

2. Verificando-se a abusividade da cláusula penal contida no contrato de promessa de compra e venda, porquanto impõe a retenção de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato quando a rescisão ocorrer por iniciativa do promitente-comprador, nos termos do art. 413, do Código Civil, pode o juiz extirpar, restringir e/ou adequá-la a fim de garantir a proteção pretendida pelo Código de Defesa do Consumidor. Não é cabível a instituição de outro índice para a cláusula penal, quando supera o valor contratualmente estipulado e onera ainda mais o consumidor.

3. Inexistindo prova de que o autor/consumidor teve ciência e anuiu com a obrigação de pagamento da comissão de corretagem do imóvel adquirido da Construtora, a cobrança a tal título se revela indevida, ensejando a restituição do valor pago.

4. Recurso do Réu conhecido e improvido. Recurso do Autor conhecido e provido. (Acórdão n.756807, 20120111927042APC, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, Relator Designado:OTÁVIO AUGUSTO, Revisor: OTÁVIO AUGUSTO, 3ª Turma Cível, Data de Julgamento: 22/01/2014, Publicado no DJE: 07/02/2014. Pág.: 110)